国税发200931号(国税发200931号文件)

本文目录一览：

• 1、房地产开发企业借款利息如何在所得税税前扣除?
• 2、房地产企业是否可以预提成本?
• 3、根据国税发200931号文怎样核定企业所得税纳税额
• 4、国税发2009年31号文件现在是否有效
• 5、房地产企业预缴企业所得税时可以减除实际发生的期间费用吗?
• 6、国税发(2009)31号文预算造价法和直接成本法的具体解释

房地产开发企业借款利息如何在所得税税前扣除?

企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十六条及财税[2008]121号文规定的条件，计算企业所得税扣除额。

可按向金融企业实际支付的利息，在发生年度的当期扣除。借款利息税前扣除的税法规定包括：基本规定，利息支出一般分为资本化和费用化部分。

借款利息是否可以税前扣除？借款利息符合条件，可以进行税前扣除。《企业所得税实施条例》规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出准予扣除。

公司与公司之间的借款利息不超过银行同期利率的4 倍，都是可以在税前扣除的。但必须要提供正规的***才可以。

你公司在生产经营中向无关联关系的金融机构借款发生的利息支出，可以税前据实扣除。你公司应按照《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）规定进行税务处理。

房地产企业是否可以预提成本?

一）出包工程未终办理结算而未取得全额***的，在证明资料充分的前提下，其***不足金额可以预提，但高不得超过合同总金额的10％。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

可以预提。但是不是直接全额按照施工合同的总价进行预提，为了反映真实的成本 应该根据施工合同的的施工进度预提费用。

在没有收到***时，预付账款是不能结转成本的，可以按照工程进度（或合同约定）预提开发成本。预付账款是指企业按照购货合同规定预付给供应单位的款项。

房地产企业“预提费用”是指企业从成本费用中预先列支但尚未实际支付的各项费用，如银行借款的利息费用、预提的固定资产修理费用、租金和保险费等。

举例说明 光明房地产公司2019年12月交房，全部销售。开发成本预算金额10亿元，其中建安合同5亿元，2019年12月交房时取得成本8亿元，尚有2亿元建安成本未取得***。

根据国税发200931号文怎样核定企业所得税纳税额

国税发200931号文是针对房地产纳税人预售未完工商品房，根据预收售房收入、毛利率来确定应纳税所得额，然后再按照25%的税率计算应纳所得税额。

预售收入10000元按当地计税毛利率计算出预计毛利额，然后减去预缴的营业税及附加、土增税700元，当期期间费用500元后的金额乘以所得税税率25%为当季应预缴的所得税。法律依据是国税发[2009]31号。

企业所得税的征收方式有2种，一种是查账征收、另一种是核定征收。查账征收：是按照“实际利润额”依照适用税率计算缴纳，而实际利润额=利润总额-以前年度待弥补的亏损额-不征税收入-免税收入。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

文件有的。你没有仔细看。完工后要求及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额与预计毛利额之间的差额调整应纳税所得额。

国税发2009年31号文件现在是否有效

1、房地产开发企业应当执行现行有效文件国税发（2009）31号文件，国税发（2006）31号文件全文失效。

2、依据国税发〔2009〕31号三条规定和国税函【2010】201号文件的规定，甲公司的完工时间是2016年10月交房的时间。 第二，已经出售完工产品计税成本的计算截止时间。

3、国税发[2009]31号文件第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费，而确定的费用承担项目。

房地产企业预缴企业所得税时可以减除实际发生的期间费用吗?

1、根据上述规定，房地产开发企业是按当年实际利润据实预缴企业所得税的，所以利润总额中已经扣除了企业的期间费用。

2、预缴的企业所得税可以在年度纳税申报时进行扣除。根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，企业在计算当期应纳税所得额时，可以从当期收入中扣除当期发生的合理、必要的支出，其中包括预缴的企业所得税。

3、毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。

4、从上述规定可以清楚的看出，房地产开发企业所得税预缴所得税是在会计利润总额基础上计算确定的，利润总额中已经扣除了企业的期间费用和税金，因此，国税函[2008]299号与国税发[2006]31号规定是一致的。

5、可以。依据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）的规定：“第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

6、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发〔2009〕31号 第十二条　企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

国税发(2009)31号文预算造价法和直接成本法的具体解释

国税发[2009]31号文对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。

借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

国税发〔2009〕31号对计税成本确认的相关规定 第一，房地产企业预售房计税成本（企业所得税前扣除成本）确认的时间点：开发产品完工的时间点。

直接成本法按期内某一成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。预算造价法按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。